伍戈：多管齊下穩(wěn)預期是實現(xiàn)“穩(wěn)地產”的關鍵

長江證券首席經(jīng)濟學家伍戈

解決房地產問題需具備更宏觀的視野，多管齊下穩(wěn)定市場預期才是真正實現(xiàn)房地產穩(wěn)定的關鍵所在。

中房報記者 苗野丨北京報道

“2024年我國順利實現(xiàn)了5%的實際GDP增長目標，房地產行業(yè)要實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，還要更加努力?！?月17日，長江證券首席經(jīng)濟學家伍戈在“2025中國房地產年度趨勢論壇暨CIHAF第二十五屆中國住交會”上表示。

伍戈通過對比國內外房地產市場經(jīng)驗以及國內各類宏觀政策，用大量數(shù)據(jù)和圖表向與會嘉賓詮釋了實現(xiàn)房地產市場止跌回穩(wěn)的癥結在哪，又該如何“對癥下藥”。

在他看來，中央政治局會議明確提出要努力促進房地產市場止跌回穩(wěn)，當下除了靠行業(yè)政策外，還更多地要依靠整體經(jīng)濟的發(fā)展。解決房地產問題需具備更宏觀的視野，多管齊下穩(wěn)定市場預期才是真正實現(xiàn)房地產穩(wěn)定的關鍵所在。

“地產和經(jīng)濟發(fā)展相互交融，相互促進”伍戈說。

房地產具備兩個客觀屬性：

一是住房具有部分資產價格特征。

中央提出“房住不炒”的定調是對的，但老百姓對這一品類寄予保值、增值的意愿，買漲不買跌的市場特征依然存在。過度的地產調整可能影響居民的存量財富和購買力，因此房價運行應該保持在一定的合理水平。

二是房地產仍是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)之一。

房地產問題并非簡單的行業(yè)問題，而具有宏觀系統(tǒng)性特征。房地產對上下游產業(yè)的拉動作用很大，當房地產行業(yè)出現(xiàn)調整之后，自然會導致上下游很多行業(yè)的調整。一旦房地產市場出現(xiàn)持續(xù)單邊預期，僅靠市場化出清，或難以短期讓整個市場穩(wěn)定。這個時候需要公共資源的介入。

“2024年商業(yè)銀行不良率沒有出現(xiàn)非常明顯的波動，至少從數(shù)據(jù)上還看不到地產和金融之間的直觀傳導出現(xiàn)?！蔽楦暾f，但這并不意味著風險就不存在，如果2025年房地產確能止跌回穩(wěn)，那地產對金融風險的傳導就有望被被掐斷。

在伍戈看來，中央政治局會議之后，房地產市場出現(xiàn)了一些積極變化，但保交房的壓力和挑戰(zhàn)還是客觀存在的。

“我們觀察到這一輪房地產階段性的止跌回穩(wěn)，更多的是體現(xiàn)在二手房市場。新房銷售是不是能夠明顯回升，很大程度上取決于保交房的狀況?！蔽楦暾J為，保交房進程顯著影響著老百姓新房購置意愿?，F(xiàn)在保交房的政策當然是各方合力，但有一方的力量是不可或缺的，那就是開發(fā)商。開發(fā)商有沒有能力、有沒有意愿保交房是重要的。

從房企財報看，“保交房”“保交付”等提及頻率較2022年末有所減少。對于房企特別是出險房企，“保交房”本質或是“清償式化債”?？紤]凈資產持續(xù)受損，房企若將更多資源投入保交房，可能意味著從行業(yè)中清算退出，而保留一定資金以“時間換空間”，對于部分房企或更有吸引力。

“從技術層面看，建議在保項目的同時，還要在保主體方面有更多的政策發(fā)力。打破保項目的思維定式，增強保主體的意識，或對于房地產盡早實現(xiàn)止跌回穩(wěn)是重要的。”伍戈說。

從過去大半年的實踐來看，央行積極支持收儲，財政部也提及部分發(fā)債資金可以用于收儲。但從市場參與者的視角觀察，當前收儲的實效或許比市場前期的預期相對要弱一些。過去大半年的實踐來看，收儲過程中價格難以協(xié)商一致，其核心問題可能是未實現(xiàn)激勵相容。目前宣布收儲的78個城市中，廣義政府債務率在財政部劃分的“橙”“紅”檔位約占78%。地方舉債能力和意愿不足，或將明顯影響收儲進度。這需要在二者之間找到平衡。

需求端何時改善？伍戈認為，短期內實現(xiàn)房地產的止跌回穩(wěn)，關鍵是在需求端真正回升，這其中，利率調整至關重要，實際利率尤甚。

從更宏觀角度來看，若要穩(wěn)定內需和地產，逆周期政策尤其是利率政策需擺脫匯率的過多約束?！巴獠恳蛩貙R率穩(wěn)定的考量，國內對商業(yè)銀行凈息差以及存款利率高低的考量，都一定程度上約束了我國利率調整的空間?！蔽楦暾f，在匯率調整壓力下，國內利率政策能否更靈活應對，能否擺脫匯率束縛從而更靈活地調整房地產，這是一個宏觀層面的重大選擇問題。

“總之，我們期待著在中央政治局會議的超常規(guī)政策指引之下，有更多促進房地產止跌回穩(wěn)的大招出來?！蔽楦暾J為，總的來看，對房地產最有用的或許有兩招：一是需求端利率或者實際利率顯著的調降；二是供給端公共資金進入房地產，從“保項目”向“保主體”擴維。若多管齊下，相信2025年房地產能實現(xiàn)真正意義上的止跌回穩(wěn)。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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