經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平：本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整逐步進(jìn)入尾聲丨兩會連線

中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、廣開首席產(chǎn)研院院長兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平

中房報記者 付珊珊丨上海報道

“學(xué)習(xí)之后感觸良多?！?月5日上午9時，十四屆全國人大三次會議在人民大會堂開幕，國務(wù)院總理李強(qiáng)代表國務(wù)院向大會作政府工作報告。在聽完政府工作報告內(nèi)容后，中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、廣開首席產(chǎn)研院院長兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平如此感慨道。

“首先就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)設(shè)定務(wù)實(shí)、積極?！边B平表示，今年的政府工作報告展現(xiàn)中央政府務(wù)實(shí)和進(jìn)取的工作態(tài)度，同時傳遞了多重積極信號。

連平認(rèn)為，政府工作報告將2025年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)定在5%左右，既考慮了當(dāng)前的外部壓力，也體現(xiàn)了內(nèi)需不足情況下經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的要求；既考慮了當(dāng)前所具備的良好基礎(chǔ)和條件，又兼顧了與長遠(yuǎn)發(fā)展愿景的銜接。

值得注意的是，本次政府工作報告對房地產(chǎn)相關(guān)工作著墨頗多，并首次將穩(wěn)住樓市股市寫進(jìn)總體要求。對此，連平認(rèn)為，這顯示出了政府高度重視兩市的強(qiáng)烈信號。

在他看來，樓市和股市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要支柱。長期以來，房地產(chǎn)市場是我國的領(lǐng)頭行業(yè)，對投資、消費(fèi)、就業(yè)等具有重要影響。經(jīng)過30多年的發(fā)展，股票市場在融資中扮演了越來越重要的角色，對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)崛起提供了強(qiáng)有力的融資支持。

“樓市股市的波動直接影響到經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定，影響民眾的財(cái)產(chǎn)性收入以及財(cái)富增長，嚴(yán)重的甚至?xí)|發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。”連平認(rèn)為，政府工作報告不僅將樓市股市穩(wěn)定寫入總體要求，還將其納入了貨幣政策目標(biāo)框架之中，表明穩(wěn)定樓市股市已成為貨幣政策的重要具體目標(biāo)和中央銀行的重要功能。

“此舉有助于增強(qiáng)市場信心，推動各項(xiàng)政策和部門之間的加強(qiáng)協(xié)調(diào)，表明政府對民生問題的高度重視，體現(xiàn)了政府推動樓市股市長期健康發(fā)展的決心和信心。這對市場來說是項(xiàng)重大利好?！边B平表示。“本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整可能逐步進(jìn)入尾聲，2025年商品房庫銷比將從高位逐步回落，大城市房地產(chǎn)市場可能率先走穩(wěn)?！?/span>

中國房地產(chǎn)報：聽完今年的政府工作報告，您有什么感觸？

連平：今年的政府工作報告展現(xiàn)中央政府務(wù)實(shí)和進(jìn)取的工作態(tài)度，同時傳遞了多重積極信號。學(xué)習(xí)之后感觸良多。

一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)設(shè)定務(wù)實(shí)、積極。報告將2025年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)定在5%左右，既考慮了當(dāng)前的外部壓力，也體現(xiàn)了內(nèi)需不足情況下經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的要求；既考慮了當(dāng)前所具備的良好基礎(chǔ)和條件，又兼顧了與長遠(yuǎn)發(fā)展愿景的銜接。

二是穩(wěn)增長與防風(fēng)險并重。尤其是在總體任務(wù)中首次強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定樓市股市，表明政府在推動經(jīng)濟(jì)增長的同時，高度重視防范金融風(fēng)險和確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

三是民生優(yōu)先。明確提出要增加就業(yè)，提高居民收入，完善社會保障等措施，體現(xiàn)了政府對民生的重視。同時在促消費(fèi)方面作出財(cái)政資源的安排，客觀上有助于提高人民生活水平，在促消費(fèi)同時惠民生。

四是宏觀政策既加大力度又注重創(chuàng)新。報告提出2025年財(cái)政赤字提高至4%，同時政府部門提高加杠桿力度和加大支出力度，貨幣政策基調(diào)要適度寬松。財(cái)政支持將惠民生和促銷費(fèi)作為重要的資源投入目標(biāo)，而貨幣政策則將股票市場作為政策目標(biāo)框架的具體內(nèi)容，拓展央行的調(diào)節(jié)功能。

五是注重創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展。提出加大研發(fā)收入，支持新興產(chǎn)業(yè)，表明政府將創(chuàng)新作為推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的核心動力。

六是強(qiáng)調(diào)深化改革與擴(kuò)大開放。提出要激發(fā)民營經(jīng)濟(jì)的活力，優(yōu)化營商環(huán)境，深化體制機(jī)制改革，穩(wěn)步擴(kuò)大制度型開放。

七是注重綠色發(fā)展。重申了“雙碳”目標(biāo)，提出推動綠色低碳轉(zhuǎn)型，展現(xiàn)了政府對可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)定承諾。

八是強(qiáng)調(diào)應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)的不確定性，體現(xiàn)了政府在復(fù)雜國際環(huán)境下的戰(zhàn)略定力。

中國房地產(chǎn)報：政府工作報告對于2025年房地產(chǎn)相關(guān)工作著墨頗多，您有什么感受？

連平：首先，這是“兩會”政府工作報告首次針對房地產(chǎn)市場提出“穩(wěn)住樓市”這樣的措辭基調(diào)，說明國家對房地產(chǎn)市場非常重視。鑒于房地產(chǎn)市場的影響力和存在的風(fēng)險，穩(wěn)住樓市對中國經(jīng)濟(jì)總體保持穩(wěn)定將起到巨大支持作用。

縱觀全球主要經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展規(guī)律，即便是在城市化發(fā)展已經(jīng)完成的發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)行業(yè)在其國民經(jīng)濟(jì)中仍然占據(jù)了舉足輕重的地位。

當(dāng)前我國正處于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)階段，未來房地產(chǎn)行業(yè)仍有不小的成長空間，房地產(chǎn)業(yè)依舊是國民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分。截至2024年底，房地產(chǎn)投資完成10萬億元，全國房地產(chǎn)銷售額也接近10萬億元，兩者相加對GDP的直接貢獻(xiàn)占比接近15%。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，諸如建筑建材、耐用消費(fèi)品和房地產(chǎn)后市場的商品服務(wù)需求，間接貢獻(xiàn)率在30%左右。因此，穩(wěn)住樓市對經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)轉(zhuǎn)將起到關(guān)鍵的作用。

近年來，房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整階段，供求關(guān)系發(fā)生了巨大變化，長期積累的風(fēng)險不斷釋放，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約，房企銀行信貸不良貸款及金融市場債券違約頻發(fā)，不僅對保交房產(chǎn)生負(fù)面影響，也逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長最大的拖累項(xiàng)。過去三年，房地產(chǎn)投資下行對GDP增速累計(jì)拖累約4.5個百分點(diǎn)，是內(nèi)需不濟(jì)的最主要因素。

從去年四季度開始，在一系列支持政策的推動下，房地產(chǎn)市場運(yùn)行發(fā)生了諸多積極變化。住房銷售及房價跌幅逐步收窄，一線及部分二線城市樓市出現(xiàn)了階段性止跌企穩(wěn)的信號，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險依然不容忽視。部分房企仍有不小的流動性風(fēng)險，資產(chǎn)減值增加導(dǎo)致房企投資回報率持續(xù)下降，房企償債難度依舊不小。房地產(chǎn)開發(fā)投資減少持續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)增長，土地成交減少令地方政府財(cái)政繼續(xù)承壓，房地產(chǎn)銷售下行，居民相關(guān)商品消費(fèi)支出減少，房地產(chǎn)投資下行降低了民企投資信心。因此，穩(wěn)住樓市對GDP增速、國內(nèi)投資、消費(fèi)以及市場信心的恢復(fù)將起到很大積極作用，有助于緩解地方財(cái)政壓力并推動就業(yè)增長。

中國房地產(chǎn)報：您怎么看政府工作報告中提到的存量房收儲工作？

連平：收儲計(jì)劃是去年剛剛推出，實(shí)際政策推進(jìn)時間較短。而在實(shí)際操作中，存量用地和房產(chǎn)屬性可能會比較復(fù)雜，收儲專項(xiàng)債發(fā)行到資金調(diào)撥也需要時間，因此整體工作推進(jìn)相對緩慢。此番“兩會”再度強(qiáng)調(diào)收儲工作，并給予地方政府在具體操作中更大自主權(quán)，意在進(jìn)一步落實(shí)相關(guān)政策，加速推進(jìn)地方收儲工作，加快推動存量不動產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。

地方政府收購存量商品房和閑置土地將為房企注入流動性，有利于房企盤活存量資產(chǎn)，緩釋房企流動性風(fēng)險。未來政府可能通過收購的存量用地和商品房釋放居民購房、租房需求，有助于推進(jìn)存量住房去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向著更為平衡的方向發(fā)展。

據(jù)測算，假設(shè)按照當(dāng)前全國商品房銷售單價每平方米約1萬元，100萬套存量商品房，每套住房50平方米收儲的標(biāo)準(zhǔn)測算，如果專項(xiàng)債使用比例在50%~100%，預(yù)計(jì)新增商品房收儲專項(xiàng)債實(shí)際投放規(guī)模在2500億~5000億元，拉動商品房去庫0.25億~0.5億平方米，約占全國住宅待售面積的10%。

土地儲備專項(xiàng)債方面，根據(jù)2017~2019年的經(jīng)驗(yàn)。預(yù)計(jì)2025年土地儲備專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)?？赡茉?500億~3000億元。參考過去一年土地掛牌拍賣均價以及土地購置費(fèi)變動情況測算，預(yù)計(jì)2025年土地儲備專項(xiàng)債或?qū)⒗瓌蛹s1.5億平方米閑置土地收儲，拉動土地購置費(fèi)2500億~3500億元，約占全年土地購置費(fèi)的8.5%。

中國房地產(chǎn)報：您認(rèn)為，接下來對于保交房工作應(yīng)重點(diǎn)做好什么，在房企債務(wù)違約風(fēng)險方面應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注什么？

連平：2025年要加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，保交樓專項(xiàng)借款要按照“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸、能早盡早”的原則，擴(kuò)圍“白名單”項(xiàng)目，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)交付。

雖然近年來支持房地產(chǎn)市場的政策持續(xù)推出，迄今為止部分房企仍有不小的流動性風(fēng)險。受商品房銷售下降、資信評級調(diào)降、融資增速放緩等因素影響，房企現(xiàn)金流壓力仍處于高壓區(qū)間。根據(jù)內(nèi)地上市房企（住宅開發(fā)類）已經(jīng)披露的財(cái)報來看，接近一半的公司現(xiàn)金短債比不到1，表明年內(nèi)這部分房企短期償債能力缺乏足夠保障。

截至2024年底，房企違約債券為62個，債券違約余額為855.5億元，占到全部債券違約余額的79%；房地產(chǎn)債券余額違約率為38.2%，而全部債券余額違約率僅為0.75%。盡管當(dāng)年違約規(guī)模和余額違約率較2023年底明顯下降，但距離其他行業(yè)平均違約水平仍有較大差距。

資產(chǎn)減值增加導(dǎo)致房企投資回報率持續(xù)下降。根據(jù)內(nèi)地上市房企（住宅開發(fā)類）最新財(cái)報顯示，截至2024年底，整體資產(chǎn)減值損失（TTM）達(dá)到409億元，較2023年同期增加了13.5億元，同比增長3.4%。主因銷售放緩和存量土地減值導(dǎo)致計(jì)提減值資產(chǎn)增加。

房企平均投入資本回報率（TTM）為-0.95%，較2023年0.5%的回報率下降了1.45個百分點(diǎn)，并首次出現(xiàn)負(fù)增長，表明內(nèi)地上市房企投資出現(xiàn)虧損。

盡管2024年房地產(chǎn)開發(fā)商整體信貸及債券融資利率水平有所下降，但在負(fù)投資回報率的背景下，房企仍然難有進(jìn)一步擴(kuò)張借貸的意愿。而部分非上市的、資質(zhì)相對薄弱的中小開發(fā)商融資難度則更大。

房企償債難度依舊不小。盡管過去幾年，在房企自身“瘦身”計(jì)劃與宏觀政策共同作用下，房地產(chǎn)開發(fā)商整體債務(wù)水平持續(xù)下降，到2024年底，房企狹義宏觀杠桿率降至15.5%，較2018、2019年最高26.5%左右的水平累計(jì)下降逾11個百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2025年房企本息到期償還規(guī)模約3.1萬億元，較2024年同比下降20%以上，房企債務(wù)償還的絕對規(guī)模明顯下降。

然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)商到位資金規(guī)模持續(xù)下降，預(yù)計(jì)到2025年底，當(dāng)年實(shí)際到位資金規(guī)?？赡懿蛔?5萬億元，還本付息規(guī)模大約占整體到位資金的20%，這意味著房企仍將通過各種融資渠道解決償債壓力，嘗試擴(kuò)張投資的意愿較弱。部分經(jīng)營困難的房企仍可能會選擇主動削減資產(chǎn)負(fù)債表的方式來維持企業(yè)生存的基本需求，在這種情況下，無法保證個別主體不出現(xiàn)流動性危機(jī)的狀況。

預(yù)計(jì)2025年“白名單”專項(xiàng)借款審批金額可能擴(kuò)圍至8.54萬億元，實(shí)際放款率提升至50%左右，假設(shè)全年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸余額增長5%，全年新增實(shí)際放款約2.63萬億元，較當(dāng)前累計(jì)投放多增約1萬億元，將更好地支持房企項(xiàng)目工程建設(shè)、防范房企債務(wù)風(fēng)險。

中國房地產(chǎn)報：政府工作報告提出，要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，對于“好房子”建設(shè)，您怎么看？

連平：針對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求特點(diǎn)，房企關(guān)于建“好房子”可以在以下三個方面展開工作。

一是開展城中村和老舊小區(qū)改造計(jì)劃，推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，從“住有所居”到“住有宜居”，幫助部分老百姓改善居住環(huán)境。預(yù)計(jì)今年實(shí)際進(jìn)行城中村改造實(shí)施計(jì)劃的數(shù)量可能增至150萬套~200萬套，拉動住房需求0.75~1億平方米。

二是針對大城市日益增加的改善性住房需求，房企在新建住房供給端可以配套提供更多140平方米以上的商品房，更好地匹配改善性住房需求。

三是加大“綠色、智慧”裝潢建設(shè)材料的使用比例。當(dāng)前各地正在逐步推動節(jié)能環(huán)保建筑材料的使用，現(xiàn)代化建筑材料的選擇向著“綠色、現(xiàn)代、智慧”的建造理念逐步深入人心，新材料的應(yīng)用具有更好的隔熱、降噪、低耗材、高強(qiáng)韌度的特點(diǎn)，滿足新時代住房需求。

中國房地產(chǎn)報：對于2025年的房地產(chǎn)市場您有什么新看法？

連平：總體而言，2025年住房政策更加用力，房地產(chǎn)市場有望緩跌走穩(wěn)。

為了推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的目標(biāo)，今年有以下三個方面的主要任務(wù)：

一是在需求端繼續(xù)發(fā)力，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。預(yù)計(jì)全年住房銷售跌勢將明顯放緩。

二是在供給端政策加碼，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，拓寬保障性住房再貸款使用范圍。

三是有效防范房企債務(wù)風(fēng)險，發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，今年“白名單”制度落地將有效改善房企流動性狀況，為做好保交房工作提供有效支持。

房產(chǎn)銷售降速明顯放慢。在政策強(qiáng)有力支持和需求逐步釋放的條件下，2025年全國商品房銷售面積可能為9.36億平方米，增速同比下跌4%左右，跌幅較2024年底收窄8個百分點(diǎn)以上，銷售額跌幅可能在3%以內(nèi)。住宅仍將是商品房銷售的主要項(xiàng)目，其中現(xiàn)房住宅銷售有望保持在15%左右兩位數(shù)增速，期房住宅銷售跌幅收窄，現(xiàn)房占全國商品房住宅銷售比例可能從2024年底的27%升至2025年底的33%左右。

越來越多的城市房價出現(xiàn)回穩(wěn)信號。銷售跌幅顯著收窄意味著全國房價持續(xù)大幅走低的可能性不大。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化的特征以及降價促銷等因素，預(yù)計(jì)2025年全國新建商品房價格同比下跌1%左右，二手房價格同比下跌2%左右，跌幅較2024年底分別收窄4.7個百分點(diǎn)和6個百分點(diǎn)。

房企流動性狀況有所改觀。在流動性政策的支持下，房地產(chǎn)全年定金及預(yù)收款收入預(yù)計(jì)可達(dá)3.2萬億元，同比跌幅較2024年-20%以上收斂至-5%左右；新增個人按揭貸款規(guī)模約1.6萬億元，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。

受益于多年“降杠桿”行為，2025年房企債務(wù)到期規(guī)模較2024年將進(jìn)一步減少。經(jīng)測算，全年房企各項(xiàng)債務(wù)到期（本金到期+利息支出）規(guī)模約3.1萬億元，總體支出規(guī)模較2024年減少約8000億元。

央行住房“16條”及經(jīng)營性貸款展期工具、商品房及土地收儲、“白名單”專項(xiàng)借款擴(kuò)容等政策的實(shí)施，將在很大程度上盤活房企存量資產(chǎn)，較2024年較好地滿足房企流動性需求。

土地成交活躍度上升。在土地儲備專項(xiàng)債的支持下（土地儲備專項(xiàng)債增量資金拉動土地購置費(fèi)約10%~30%），預(yù)計(jì)2025年房企整體拿地能力大幅收縮的狀況將有所緩解，全年土地購置資金約3.44萬億元，同比下降3.5%，跌幅較2024年收窄5.2個百分點(diǎn)。

下半年投資回穩(wěn)概率增大。長期施工面積的下降將繼續(xù)拖累建安工程建設(shè)進(jìn)程及相關(guān)投資。政策支持力度加大將更好地發(fā)揮托底作用。綜合測算，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為9.43億元，同比下跌6%左右，跌幅較2024年收窄4.6個百分點(diǎn)。

本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整可能逐步進(jìn)入尾聲，2025年商品房庫銷比將從高位逐步回落，大城市房地產(chǎn)市場可能率先走穩(wěn)。行業(yè)主要指標(biāo)部分可能止跌、部分可能跌幅收窄，房企風(fēng)險敞口逐步縮小，市場信心不斷修復(fù)。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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