「四代住宅」能否成為破解銷售難題的制勝產(chǎn)品？

2021年中國工程標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會發(fā)布《T∕CECS 855-2021 城市森林花園住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，正式開啟了第四代住宅從概念到項目實施和政策認可的階段，福州作為全國首批試點城市，于2022年率先推出首個第四代住宅。

2023年，福州更是迎來了第四代住宅的蓬勃發(fā)展。當(dāng)然，為了支持產(chǎn)品落地，福州市的建設(shè)職能部門在推動“第四代住宅產(chǎn)品”方面，給予了一系列優(yōu)惠政策，涵蓋容積率、建筑密度、綠地率及產(chǎn)權(quán)面積計算等多個方面。這種政策環(huán)境使得項目得以毛坯狀態(tài)驗收，并在二次裝修后交付給業(yè)主，滿足了市場的個性化需求。

第四代住宅何以在福州蓬勃盛行？是否只要政府給政策支持，四代住宅就可化解樓市低谷期的銷售難題？四代住宅是否適用于所有城市？帶著這些疑問，我們先從市場端找找原因。

改善細分市場，第四代住宅有較強競爭優(yōu)勢，搶占市場份額

1.福州市五區(qū)普通住宅多年保持供小于求，2024年供求比僅為0.87，市場健康

2.2023年起140~220平方米大戶型成交量明顯增加，改善需求強。

改善戶型高單價，180~240平方米單價溢價最高

140~220平方米戶型庫存及去化周期要優(yōu)于其它產(chǎn)品風(fēng)險小。

銷售均價TOP5中，2023年四代項目3個，2024年四代項目2個，有溢價。

銷售面積TOP5中，2023年四代項目3個，2024年四代項目1個，有流速。

核心地段和強勢資源驅(qū)動下的四代住宅，溢價更高，流速更快

選取福州不同地段的四代住宅項目作為典型案例進行分析。

主城核心地段，四代住宅單方溢價6%~24%，去化速度是普通住宅的3~4倍。

主城區(qū)內(nèi)邊緣、有景觀資源優(yōu)勢的四代住宅，單方溢價7%~13%左右，去化速度是普通住宅的2~4倍。

主城區(qū)外圍，四代住宅單方溢價不明顯，去化速度相對可保障

綜上，第四代住宅選址上，應(yīng)優(yōu)選具備城市核心稀缺資源及地段較好的項目，更能發(fā)揮溢價和去化的水平。

藍樂集團在嘉興代建的四代住宅項目

藍樂集團嘉興湘家蕩項目，作為圍繞“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在嘉興全面落地的新作，緊鄰嘉興4A級湘家蕩旅游度假區(qū)西岸，整體占地80836平方米，容積率1.4~1.9，具備打造立體生態(tài)住宅的先天優(yōu)勢。

作為嘉興不可多得的秀美風(fēng)光之地，嘉興項目深感幸運，依托相湖的絕美，我們從頂層設(shè)計出發(fā)，著重探索建筑空間與自然生態(tài)的相融。在建筑設(shè)計實踐中，充分研討“嘉興立體生態(tài)住宅設(shè)計規(guī)范”要求，結(jié)合福州、重慶等成熟四代產(chǎn)品的設(shè)計手法，以共享平臺、立體庭院外加室內(nèi)陽臺等實現(xiàn)空間由內(nèi)向外的延展，將“院子搬到空中”，最大程度滿足了中國人骨子里根深蒂固對住宅“有天有地”的向往，實現(xiàn)了“戶戶有花園，層層有庭院”的功能

當(dāng)前該項目處于前期規(guī)劃方案的設(shè)計和報批階段，為更好賦能第四代住宅的拓展與定位，公司組織項目團隊與集團發(fā)展、設(shè)計、成本、工程、景觀等各專業(yè)條線進行培訓(xùn)和交流，梳理問題，總結(jié)研究。

經(jīng)過探討，我們發(fā)現(xiàn)操盤第四代住宅項目，首先要認真研究政策，特別是最新發(fā)布的規(guī)范文件，吃透新文件精神，以免走彎路；其次，不能盲目照搬照抄類似項目，特別是不成熟的案例，要因地制宜；再次，項目分期開發(fā)時，務(wù)必提前考慮好總經(jīng)濟指標(biāo)和各分期指標(biāo)的平衡性條件限制；最后，結(jié)合嘉興項目的前期經(jīng)驗及福州案例的反復(fù)研究，產(chǎn)品設(shè)計中：

1.公共共享花園如需要，要把兩棟樓分開，核心筒位置做共享花園；電梯廳“背靠背”的設(shè)計方式讓公共花園更容易分割；

2.小戶型做四代產(chǎn)品，戶內(nèi)的尺度感偏小，不如大戶型的空間感；

3.戶型設(shè)計方面首選南北廳，在有極致景觀資源時選擇邊廳；

4.南向露臺如果很長，下一層會被嚴(yán)重遮擋，所以可以把露臺做短，上下錯層，保障東西向的采光更好；如果在沒有采光要求的城市，可以選擇南向貫通的露臺；

5.第四代住宅私密性問題可以通過做復(fù)式的手法解決，不會出現(xiàn)錯層露臺，但大面積產(chǎn)品更需要大空間，復(fù)式可以局部挑空，兼顧解決對視和大空間的居住感受；

6.苗木種類要與建筑文本一起報規(guī)，最好選擇長得慢、喜陰的植物，同時植物的灌溉增大后期物業(yè)的費用。

寫在最后

浙江省被譽為“民營經(jīng)濟第一強省”，無論是經(jīng)濟總量、人均收入抑或是城市發(fā)展方面都處于全國前列，同時擁有杭州、寧波等全國頂級城市，客戶群體的購買力毋庸置疑。浙江省紹興市越城區(qū)是浙江省內(nèi)第一個出臺《關(guān)于試點立體生態(tài)建筑的實施方案（試行）》文件，并從2024年3月2日起施行的城市，湖州、嘉興、義烏等多個城市也相繼發(fā)布相關(guān)政策文件。第四代住宅被認為是“破解銷售難題的有力武器”，雖然目前浙江省第四代住宅的發(fā)展階段相比福州市尚不成熟，然而在政府積極推進“好房子”建設(shè)的大背景下，依托浙江省強勁的經(jīng)濟基礎(chǔ)、豐富的自然資源和深厚的文化底蘊等先天優(yōu)勢，多個優(yōu)質(zhì)項目在省內(nèi)先后落地。值得注意的是，不是所有城市、所有的地段、所有項目都適合做第四代住宅，需結(jié)合實際情況慎重選擇，優(yōu)先選擇具備核心稀缺資源和地段較優(yōu)的項目。

（本文圖示中部分銷售數(shù)據(jù)來源于克而瑞）

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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