投資人豪華陣容，護(hù)航新金科邁向新未來

溫紅妹 中房報記者丨劉亞 北京報道

近日，房企重整第一股金科股份接連發(fā)布公告，據(jù)公開資料顯示，金科在簽訂了產(chǎn)業(yè)投資人與財務(wù)投資人后，已公布重整草案，并定于2025年2月18日召開二債會，重整已進(jìn)入最后的沖刺階段，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解范例也呼之欲出。

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“優(yōu)質(zhì)資本+央企AMC+地方國企”

聯(lián)合護(hù)航金科重整

根據(jù)金科與上海品器聯(lián)合體簽署的重整投資之產(chǎn)業(yè)投資協(xié)議，產(chǎn)業(yè)投資人及財務(wù)投資人將合計支付投資款26.28億元，受讓標(biāo)的股份30億股。其中，產(chǎn)業(yè)投資人合計支付投資款7.56億元，受讓標(biāo)的股份12億股；財務(wù)投資人合計支付投資款18.72億元，受讓標(biāo)的股份18億股；并分別承諾：自標(biāo)的股份登記至指定賬戶之日起三十六個月內(nèi)、十二個月內(nèi)，不通過任何形式轉(zhuǎn)讓、減持或者委托他人管理其持有的標(biāo)的股份。在全部重整投資人中國有背景的投資金額占比達(dá)到30%。

金科的重整投資人從招募、遴選，到投資談判、簽訂協(xié)議都是在法院親自監(jiān)督，管理人獨立實施的，據(jù)知情人士透露，為保障重整成功，增強(qiáng)債權(quán)人信心，管理人在遴選程序中均要求意向產(chǎn)業(yè)投資人提交了資金實力證明，并且在重整投資協(xié)議談判過程中，提出了遠(yuǎn)高于其他同類型案例的履約保障金支付比例（其中第一期履約保證金比例為30%，第二期履約保證金比例為21%），包括長城資產(chǎn)、川發(fā)證券基金在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資人都體現(xiàn)了極大投資誠意，均接受上述保證金支付條款。截至目前，所有重整投資人均已全部足額繳納的第一期履約保證金，其中部分投資人超比例繳款。

金科引進(jìn)的是上海品器聯(lián)合體、川發(fā)證券投資基金、中國長城資產(chǎn)三家產(chǎn)業(yè)投資人，形成了“優(yōu)質(zhì)資本+央企AMC+地方國企”的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。憑借各產(chǎn)業(yè)投資人的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、管理優(yōu)勢等，三方將在不同業(yè)務(wù)層面與金科協(xié)同、賦能。金科股份作為房地產(chǎn)行業(yè)重整第一股，在產(chǎn)業(yè)投資人的賦能下，未來會有無限期待。

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重整成功

產(chǎn)業(yè)投資人將控股新金科

根據(jù)金科股份此前披露的與上海品器聯(lián)合體簽訂的重整投資協(xié)議公告：“各方同意，在相關(guān)轉(zhuǎn)增股票全部交割，產(chǎn)業(yè)投資人成為金科股份的控股股東后，金科股份將依法產(chǎn)生新一屆董事會。其中，董事會9名席位中，新控股股東有權(quán)提名7名董事人選（含獨立董事），董事長由產(chǎn)業(yè)投資人提名的董事?lián)?。董事會改組完成后，由新董事會產(chǎn)生新的審計委員會、戰(zhàn)略、提名、薪酬、關(guān)聯(lián)交易等相關(guān)專門委員會”。

不難看出產(chǎn)業(yè)投資人未來在新金科董事會將有足夠的話語權(quán)，因此，金科在其公告中也明確提示了，根據(jù)《重整投資協(xié)議》之安排，待公司重整完成后，上海品器聯(lián)合體可能成為公司控股股東，并導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變更。公司后續(xù)將根據(jù)權(quán)益變動情況及時履行信息披露義務(wù)。

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率先脫困

產(chǎn)業(yè)投資人多維賦能新業(yè)務(wù)

金科股份曾在其公告中提到：“金科股份將以司法重整為契機(jī)，化解流動性風(fēng)險、消除債務(wù)負(fù)擔(dān)、淘汰低質(zhì)低效資產(chǎn)，從根本上改善經(jīng)營發(fā)展質(zhì)量，有望成為本輪房地產(chǎn)行業(yè)出險中率先脫困重生的上市公司”。

經(jīng)過本輪行業(yè)深度調(diào)整，市場主體將大幅減少，大量因企業(yè)主體陷入困境而產(chǎn)生的特殊資產(chǎn)將逐漸增多。這為重整后的金科股份帶來業(yè)務(wù)機(jī)會，金科股份在房地產(chǎn)開發(fā)方面擁有豐富的經(jīng)驗，且重整成功后可以輕裝上陣參與特殊資產(chǎn)的運營管理和盤活，在特殊資產(chǎn)管理市場形成較強(qiáng)的市場影響力和差異化的競爭能力，從而獲得快速發(fā)展的先機(jī)。

在專班、法院的督導(dǎo)下，重整投資人已就重整后經(jīng)營規(guī)劃提出系統(tǒng)性經(jīng)營方案。由上海品器聯(lián)合體、長城資產(chǎn)、川發(fā)證券投資基金、組成“優(yōu)質(zhì)資本+央企+地方國企”產(chǎn)業(yè)投資人組合，充分發(fā)揮其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，保障金科地產(chǎn)集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展。一是充實金科地產(chǎn)集團(tuán)資金實力，改善流動性，支持保障經(jīng)營穩(wěn)定，順應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢，積極響應(yīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于建造“好房子”的轉(zhuǎn)型號召，全面改善提升盈利能力。二是梳理長城資產(chǎn)在重慶區(qū)域的存量項目，尋求代建代管合作機(jī)會，共同探索房地產(chǎn)新形勢下“不良資產(chǎn)+”的風(fēng)險化解方案。三是與川發(fā)證券投資基金合作，通過股權(quán)投資、項目合作、金融市場與資本運作、產(chǎn)業(yè)協(xié)同與創(chuàng)新發(fā)展等方式，實現(xiàn)與金科地產(chǎn)集團(tuán)的業(yè)務(wù)協(xié)同。各方共同推動金科地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)型為聚焦強(qiáng)盈利能力和高投資回報的不動產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，持續(xù)為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造價值，成長為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的上市公司。

未來，重整后的金科主要業(yè)務(wù)將布局“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運營管理、特殊資產(chǎn)”四大板塊，通過投資經(jīng)營特殊資產(chǎn)、運營開發(fā)中高端住宅、做精做強(qiáng)不動產(chǎn)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)會，實施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈補鏈”轉(zhuǎn)型路徑，分階段實現(xiàn)短中長期經(jīng)營目標(biāo)，持續(xù)為全體股東創(chuàng)造價值。

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成為科技創(chuàng)新和運營管理為核心能力的

不動產(chǎn)綜合運營商

金科股份重整計劃草案中，明確提出，未來新金科的定位將是“以科技創(chuàng)新和運營管理為核心能力的不動產(chǎn)綜合運營商（Real Estate Operational Corporate，區(qū)別于以高負(fù)債、高杠桿開發(fā)模式為標(biāo)志的傳統(tǒng)開發(fā)商或舊開發(fā)商）”。

公司會將運營與管理作為核心業(yè)務(wù)，通過專業(yè)化的管理團(tuán)隊和先進(jìn)的數(shù)字化管理工具，提升銷售類項目的去化速度和成交價格，提升運營類公寓、寫字樓、商業(yè)綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金收益和運營效率，實現(xiàn)高坪效運營和資產(chǎn)增值。借助并購基金、不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“REITs”）等資本工具，獲取優(yōu)質(zhì)低成本的項目儲備，并利用全價值鏈服務(wù)提高資產(chǎn)運營效率，進(jìn)一步擴(kuò)大公司的利潤空間和市場覆蓋面。

更為重要的是產(chǎn)業(yè)投資人已經(jīng)就未來如何做好特殊資產(chǎn)提前進(jìn)行了布局，曾有媒體報道，2025年1月10日，品器資管與阿里資產(chǎn)在阿里巴巴上海總部舉行了戰(zhàn)略合作簽約儀式。雙方宣布，將以“地產(chǎn)重整第一股”金科股份的重整項目為起點，攜手在特殊資產(chǎn)處置及不動產(chǎn)投資領(lǐng)域開展深度合作，推動房地產(chǎn)行業(yè)實體企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺的跨界融合，探索行業(yè)發(fā)展的新模式。股東方面有國內(nèi)四大AMC公司賦能，業(yè)務(wù)方面有國內(nèi)最大的資產(chǎn)處置平臺阿里資產(chǎn)助力，未來新金科的發(fā)展必然有機(jī)會成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的引領(lǐng)者。

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先破后立

金科股份將以更加穩(wěn)健的步伐邁向未來

金科股份2024年的巨額虧損，主要源于房地產(chǎn)行業(yè)普遍的債務(wù)化解壓力及資產(chǎn)減值計提。盡管如此，公司主動求變的努力已初見成效。其在重整計劃中強(qiáng)調(diào),將以去杠桿、降風(fēng)險、提升資產(chǎn)流動性為目標(biāo),實現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與升級。

金科股份在重整草案寫明，將在保障保留公司和非保留公司項目順利開發(fā)和高質(zhì)量交付的同時，積極拓展市場化業(yè)務(wù)，力爭在未來3~5年成為不動產(chǎn)開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域的科技龍頭企業(yè),共建、代建業(yè)務(wù)規(guī)模實現(xiàn)全國前五。

重整草案中的明確規(guī)劃，顯示出重整投資人和公司管理層對未來發(fā)展的信心與決心。而重整投資人的引入，更為公司的資金鏈安全提供了保障。以“破局重生”的勇氣和魄力，金科正在筑牢重生的根基。

可以預(yù)見，在“先破后立”的發(fā)展模式下，金科股份將以更加穩(wěn)健的步伐邁向未來，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

整體來看，高質(zhì)量發(fā)展已成為房地產(chǎn)行業(yè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。這不僅要求企業(yè)具備強(qiáng)大的運營能力，還需要更高效的資源配置、更穩(wěn)定的財務(wù)結(jié)構(gòu)以及更貼近市場需求的產(chǎn)品與服務(wù)。金科股份的重整探索，正是行業(yè)應(yīng)對挑戰(zhàn)、尋找新機(jī)遇的一個縮影。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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